Le calcul viager : la moindre erreur peut vos coûter très cher !

Le viager est un type de transaction immobilière qui présente de nombreux avantages pour le vendeur (appelé crédirentier) et l’acheteur, le débirentier de la vente en viager.

Le fonctionnement du viager immobilier

Le fonctionnement du viager est relativement simple. En échange d’une somme d’argent versée le jour de la vente chez le notaire (appelée bouquet), obtenue via un credit immobilier et d’un paiement régulier d’une rente viagère (généralement tous les mois), le vendeur cède son appartement à l’acheteur.

La plupart des viagers sont des viagers occupés. Cela signifie que le vendeur reste dans son logement jusqu’à son décès. En contrepartie de cette occupation, le notaire va appliquer une décote sur la valeur d’achat. Cette diminution correspond au droit d’usage et d’habitation qui est valorisé à raison de la somme des loyers futurs versés en moyenne.

Sachant que le prix d’un viager n’est pas certain et qu’il dépendra de la date de décès, le contrat viager est un contrat aléatoire.

L’aléa est important dans le viager immobilier et si celui-ci est absent du contrat, le viager peut être requalifié en vente déguisée ou en vente abusive. Ce peut être le cas d’une vente dont le prix est exagérément trop faible ou dans le cas d’un décès très rapide du vendeur. Les juges ont également requalifié les viagers entre des membres de la même famille si les prix étaient sous-estimés.

Le barème viager

Pour calculer de manière précise, les notaires et les agents immobiliers utilisent des barèmes viagers. Il s’agit d’une table qui prend compte les caractéristiques du vendeur comme son âge ou son sexe.

L’espérance de vie déterminée par le barème permet ensuite de convertir le capital à renter en rente viagère qui sera versée mensuellement au vendeur par l’acheteur.

Sur le marché du viager, il existe une multitude de barèmes. Il est important de choisir un barème à jour et cohérent afin d’éviter de mauvaises surprises et de payer son viager trop cher (ou pas suffisamment, ce qui est un risque pour le vendeur !).

Le calcul du viager

La pierre angulaire du calcul viager est donc le barème.

En effet, la méthodologie de calcul qui suit est ensuite la même, peu importe le type de viager ou le notaire qui procède au calcul de la rente.

Pour cela, vous devez partir de la valeur vénale de l’appartement. La valeur vénale est la valeur réelle du bien immobilier. Vous pouvez déterminer la valeur vénale en vous aidant des annonces immobilières ou en demander l’expertise immobilière par un agent immobilier qualifié.

A cette valeur, vous devez déduire le bouquet. Le bouquet est la somme d’argent versée le jour de la vente chez le notaire. Cette somme est déterminée dans un premier temps par le vendeur crédirentier. Il sera ensuite ajusté en fonction des négociations avec l’acheteur débirentier pour retenir un montant définitif le jour de l’acte notarié.

Si le vendeur reste dans son logement, il s’agit d’un viager occupé. Dans ce cas, vous devez déterminer la valeur du droit d’usage et d’habitation, aussi appelé DUH.

Le DUH est une valeur économique qui correspond à la somme des futurs loyers payés en moyenne. Il s’agit donc des loyers annuels multipliés par l’espérance de vie du vendeur.

En soustrayant donc le DUH à la valeur précédente, nous obtenons le capital à renter.

Utilisez ensuite le barème viager pour convertir ce capital en rente viagère.

Pour cela, appliquez le coefficient viager du barème. Par exemple, si le coefficient viager est de 10 et que le capital à renter est de 120 000€, la rente viagère mensuelle sera de 1 000€ (120 000€ / (10 x 12)).

Des différences de calcul qui peuvent être importante

Les calculs dépendent donc uniquement du barème. C’est la raison pour laquelle vous devez utiliser un barème viager de qualité et recommandé par la profession pour éviter toute approximation.

Par exemple, d’un barème à l’autre, la somme totale des rentes peut passer du simple au double !

Imaginer que vous achetiez un logement à plusieurs centaines de milliers d’euros. Le préjudice se compterait en dizaines, voire en centaines de milliers d’euros !

Un barème sérieux vous permettra également de calculer les espérances de vie des vendeurs en couple.

Certains vous proposeront également des taux d’intérêts à intégrer aux calculs. En effet, un viager n’est ni plus ni moins qu’un prêt accordé par le vendeur à l’acheteur. Par conséquent, ce prêt doit être rémunéré. Appliquez donc un taux cohérent avec la durée du prêt, c’est-à-dire avec l’espérance de vie du vendeur.